Airbnb Vermietung: Rechtliche Beratung und Steuerfragen für Vermieter
Bei der geplanten Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses über das Portal Airbnb sind in der Regel steuerrechtliche Fragen zu klären, es ist eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung einzuholen und eine Ausnahmegenehmigung für eine Zweckentfremdung ist zu beantragen. Gern kann ich Sie hierzu auf der folgenden Seite einmal vorab informieren. Für eine maßgeschneiderte Beratung für ihre Situation rufen Sie einfach an und vereinbaren einen Termin.
Einführung in die Airbnb Vermietung:
Je nachdem ob Sie Eigentümer des Objekts oder Mieter sind, ergeben sich unterschiedliche Herausforderungen.
Während der Mieter in der Regel die Zustimmung von seinem Vermieter für die Untervermietung an fremde Dritte benötigt, hat sich der Eigentümer mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abzustimmen.
Was ist Airbnb und wie funktioniert die Vermietung?
Airbnb versteht sich als Vermittler zwischen Gastgeber und Gast. Für die Vermittlung wird Airbnb an den Erlösen des Gastgebers beteiligt. Das entscheidende Rechtsverhältnis entsteht aber zwischen Gastgeber und Gast. Der Gast wird Ihnen von Airbnb vermittelt und Sie haben keine Möglichkeit bei der Auswahl ihrer Gäste mitzuwirken. Insofern sollten Sie vorab in einem Beratungsgespräch mit mir klären, ob Airbnb überhaupt das richtige Portal für Sie ist oder ob Sie nicht lieber die Möglichkeit erhalten möchten sich ihre Vertragspartner allein auszusuchen.
Vor- und Nachteile der Vermietung über Airbnb
Ein entscheidender Vorteil von Airbnb ist sicherlich die Möglichkeit sehr hohe Gewinne mit der nur tageweisen Vermietung zu erzielen im Vergleich zur langfristigen Vermietung. Auch können Sie unliebsame Mitbewohner meist innerhalb kurzer Zeit wieder loswerden und können so ihre Mietkosten auf mehrere Schultern verteilen.
Gerade die Kurzzeitvermietung hat aber auch ihre Herausforderungen. So müssen Sie die Gäste in die Hausordnung einweisen und die vermieteten Räume öfter sauber halten, da dies ein Service ist, der von Airbnb erwartet wird. Gerade in Großstädten gibt es eine Vielzahl von Anbietern und daher ist auch die Konkurrenz groß.
Rechtliche Rahmenbedingungen für Airbnb Vermieter
Hier gehe ich auf baurechtliche, zivilrechtliche und verwaltungsrechtliche Fragen ein, die zu beachten sind.
Welche rechtlichen Vorschriften müssen beachtet werden?
Baurechtlich ist die geplante Vermietung von Wohnraum an wechselnde Übernachtungsgäste keine reine Wohnnutzung mehr, sondern stellt baurechtlich einen Beherbergungsbetrieb dar. Hierfür bedarf es einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung. Dies erfolgt am besten über eine Bauvoranfrage an die zuständige Behörde.
Zivilrechtlich müssen Sie entweder von ihrem Vermieter oder der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Genehmigung einholen, da sonst die Kündigung des Mietverhältnisses oder die Untersagung der Nutzung durch die Eigentümergemeinschaft droht. Beachten Sie, dass durch den häufigen Wechsel von Übernachtungsgästen der Hausfrieden gestört werden kann und man von Ihnen verlangen wird dem Einhalt zu gebieten.
Verwaltungsrechtlich lohnt sich ein Blick in das Zweckentfremdungsverbotsgesetz ihres Bundeslandes. Dort ist geregelt, unter welchen Umständen Wohnraum zu einer Beherbergung zweckentfremdet werden darf. Meist finden sich Beschränkungen die darauf abzielen, dass Sie die Wohnung für wenige Wochen im Jahr untervermieten dürfen. Es kann aber auch die Auflage ergehen, dass nur ein Teil der Wohnung vermietet werden darf oder eine Mindestanzahl an Nächten festgelegt wird pro Buchung um die Nachbarschaft zu schonen.
Meldepflichten, Brandschutzauflagen, etc.
Ihr Beherbergungsbetrieb ist zu registrieren. Bei Beantragung der Baugenehmigung wird die Behörde dann von Ihnen Maßnahmen für Brandschutz oder ausreichend Stellplätze verlangen. Hierfür muss der Einzelfall genau betrachtet werden.
Bedeutung einer rechtlichen Beratung für Vermieter, um mögliche rechtliche Konflikte zu vermeiden
Nur mit einer Beratung im Vorfeld einer Vermietung können Sie Sanktionen durch Behörden aus dem Weg gehen. Gern bin ich aber auch für Sie da, wenn eine Selbstanzeige beim Finanzamt abzugeben ist oder eine nicht genehmigte Vermietung offen gelegt werden soll. In der Regel kann ich durch meine Erfahrung im Umgang mit den Behörden den Vorgang abkürzen und so eine verringerte Sanktion meiner Mandanten oder die Einstellung von eingeleiteten Verfahren erreichen.
Ich berate Sie gerne!
Buchen Sie sich einen Termin für eine kostenlose Ersteinschätzung oder kontaktieren Sie mich telefonisch, per E-Mail oder über mein Kontaktformular:
Rechtsanwalt Christian Janssen aus Berlin
Steuerliche Aspekte bei Airbnb Vermietungen
Es gibt eine Reihe steuerlicher Herausforderungen im Zusammenhang mit Untervermietungen, die ich Ihnen hier kurz erläutern möchte. Eine passgenaue Beratung kann aber nur nach vorheriger Terminvereinbarung erfolgen.
Welche steuerlichen Pflichten haben Vermieter?
Die über die Plattform erzielten Einnahmen sind ihrer Einkommensteuererklärung hinzuzurechnen. Daneben gibt es eine Reihe Bundesländer die Bettensteuern erheben. Auch hierfür haften Sie als Vermieter eines Airbnb Objekts.
Einkommensteuer, Umsatzsteuer, etc.
Bei der Einkommensteuer müssen die Einnahmen aus dem Portal bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Gleichzeitig können Sie aber auch die Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind als Werbungskosten abziehen. Ich bilde zur besseren Übersicht einen Werbungskostenbetrag pro Nacht. Details hierzu erläutere ich Ihnen gern in einer Erstberatung.
Bei der Umsatzsteuer kann die umsatzsteuerliche Kleinunternehmerregelung in Anspruch genommen werden. Doch auch hier gibt es einiges zu beachten, da Sie hierdurch auch den Vorsteuerabzug einbüßen. Das ist gerade bei Neuanschaffungen für Möbel ärgerlich und ich kann Ihnen gern erläutern, wie Sie mithilfe der Vorsteuer ihren Investitionsaufwand senken können.
Tipps zur Steueroptimierung bei Airbnb Vermietungen
Gerade für Eigentümer lohnt sich die Vermietung, da durch die Absetzung für Abnutzung ihres Objekts eine Werbungskostenüberschuss entsteht, der die Steuerlast auf ihre weiteren Einkünfte merklich senkt.
Risiken bei Airbnb Vermietungen
Was kann bei der Vermietung schiefgehen und wie können Vermieter sich schützen?
Bitte bedenken Sie, dass die deutschen und irischen Steuerbehörden zusammenarbeiten. Sämtliche Daten der in Deutschland ansässigen Airbnb Vermieter durch die in Irland ansässige Airbnb Ltd. werden überliefert und somit ist es nur eine Frage der Zeit bis auch ihr Finanzamt von ihren Vermietungsaktivitäten erfährt.
Somit sollte eine strafbefreiende Selbstanzeige überlegt werden.
Daneben führen die häufigen Wechsel von Übernachtungsgästen zu Nachbarschaftsstreit, der nicht selten von der Polizei geschlichtet werden muss. Es kann durchaus denkbar sein, dass Sie als Vermieter und damit Zweckveranlasser der polizeilichen Handlungen zur Kostentragung des Einsatzes aufgefordert werden.
Unterstützung durch einen Anwalt
Wie kann ein Anwalt bei Airbnb Vermietungen helfen und welche Dienstleistungen bietet die Kanzlei an?
Meine Beratung beginnt bereits vor der ersten Buchung. Ich erläutere Ihnen für ihren Einzelfall die Chancen und Risiken und prüfe hierfür Verträge oder Bebauungspläne.
Kommt es zu Ärger mit dem Vermieter oder der Wohnungseigentümergemeinschaft helfe ich bei der außergerichtlichen oder gerichtlichen Streitbeilegung.
Stellt sich eine Behörde bei der Genehmigung ihres Vorhabens quer unterstütze ich Sie durch meine bundesweite Erfahrung in diesem Rechtsbereich.
Hat das Finanzamt ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung eingeleitet helfe ich bei der möglichst geräuschlosen Einstellung dieses Verfahrens und vermeide so, dass Ihnen weiterer Ungemach durch eine öffentliche Hauptverhandlung droht.
Fazit – das wichtigste zum Thema Airbnb Vermietung
Die juristischen Probleme sind vielfältig und daher sollte ihr Berater auch vielfältig erfahren und einsetzbar sein. Ich werde oft von Steuerberatern oder anderen Rechtsanwälten um fachliche Expertise gebeten und kann daher auch in laufenden Verfahren schnell und unkompliziert für Sie da sein. Profitieren Sie von meinen Kenntnissen in Schnittstellen mehrerer Rechtsgebiete. Ich habe meine Beratung nicht an einem einzelnen Rechtsgebiet, sondern mein ganzheitliches Beratungskonzept an den Bedürfnissen meiner Zielgruppen ausgerichtet.
Rechtliche Aktualisierungen
Hier eine Auswahl relevanter Urteile, die das eben gesagte noch einmal verdeutlichen.
- OVG Berlin-Brandenburg (5. Senat), Urteil vom 15.03.2021 – OVG 5 B 9.18 zur zwangsgeldbewehrten Auskunftsverfügung auf dem Gebiet des Zweckentfremdungsrechts.
- LG Amberg: Untervermietung im „Airbnb“-Modell: Abmahnerfordernis vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung (NZM 2018, 34)
- Vermietungsportal muss Stadt Köln Auskunft über private Unterkünfte erteilen (becklink 2019602)
- OLG Frankfurt am Main bestätigt Geldbußen wegen unerlaubter Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung
- LG Berlin: Vermietung der Wohnung über «airbnb» an Touristen rechtfertigt fristlose Kündigung (becklink 1037064)
- AG München, 33.000 Euro Bußgeld für Zweckentfremdung von Wohnraum (FD-StrafR 2018, 407099)
- OVG Berlin-Brandenburg (5. Senat), Urteil vom 04.11.2022 – OVG 5 B 2/20
- zweckentfremdungsrechtliche Rückführungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung
- VGH München: Zweckentfremdung: Die weltgewandte Stewardess, die Fremde in ihrer Münchener „Heimstatt im Alltag“ beherbergt (NZM 2021, 81)
Weitere Rechtsgebiete
Erbrecht
Gern übernehme ich auch die Testaments-Vollstreckung für Sie. Gerne berate ich Sie auch bei einer Schenkung und den steuerlichen Folgen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.
Vorsorgerecht
Gerne bin ich Ihnen auch bei der Erstellung Ihrer ganz persönlichen Patientenverfügung, Vorsorgevollmacht und Betreuungsvollmacht behilflich.
