Airbnb Vermietung: Was müssen Sie beachten?
Egal, ob Sie nur kurzfristig während Ihres Urlaubs eine Wohnung untervermieten oder dauerhaft Wohnraum an Reisende anbieten: Bei der Airbnb-Vermietung gibt es viele rechtliche Bedingungen, die es zu beachten gilt. Gerade durch das komplizierte Verhältnis zwischen Ihnen als Vermieter, den Mietern und Airbnb als Plattform gibt es viele Fallstricke, die auf den ersten und auch auf den zweiten Blick nicht deutlich werden. Als Rechtsanwalt mit langjähriger Erfahrung rund um Airbnb möchte ich Sie darüber informieren, was Sie vor der Vermietung beachten müssen.
Airbnb tritt nur als Plattform bei der Vermietung auf
Einer der wichtigsten Aspekte, die bei der Airbnb-Vermietung beachten müssen: Airbnb tritt bei der Vermietung nur als Plattform auf, die Vermietende und Mietende zusammenführt. Sie schließen keinen Mietvertrag mit Airbnb, sondern direkt mit Ihren Mietenden. Konflikte und Probleme, die durch die Mietenden auftreten, liegen also in Ihrer Verantwortung. Airbnb profitiert zwar bei der Vermittlung von einer Pauschale, tritt aber nicht selbst als Vermieter auf und erhält auch nicht selbst die Einnahmen der Miete. Sollte es bei der Vermietung über Airbnb beispielsweise zu Beschädigung der Immobilie oder der Wohnung kommen, muss Airbnb nicht für Schäden aufkommen.
Zwar gibt es seitens Airbnb einen Schutz für Sachschäden, jedoch liegt es hier im Ermessen der Plattform, welche Schäden gedeckt werden und welche nicht. Aus meiner Erfahrung zeigt sich, dass Airbnb bei kleineren Schäden meist sehr kulant ist: Stellen Sie beispielsweise nach Vermietung fest, dass eine Lampe im Wert von 30€ beschädigt wurde, werden die Kosten meist direkt ersetzt. Bei größeren Schäden oder bei Schäden außerhalb der Wohnung kann es aber schwierig werden. Unter Umständen kann der häufige Wechsel an Mietenden auch zur Störung des Hausfriedens führen – auch hier tragen Sie Verantwortung.
Vermietung über Airbnb ist eine gewerbliche Tätigkeit
Zusätzlich zur Frage der Verantwortlichkeit nutzen Sie Airbnb nicht als Verbraucher oder Verbraucherin – Sie treten bei der Vermietung über Airbnb eine gewerbliche Tätigkeit, beziehungsweise einen Beherbergungsbetrieb, an, da davon auszugehen ist, dass Sie mehrere verschiedene und wechselnde Gäste beherbergen werden. Alle Mieteinnahmen über Ihre Airbnb-Vermietung müssen als solche auf der Einkommensteuererklärung erfasst werden. Je nach Umfang der Einnahmen über Airbnb-Vermietung müssen Sie prüfen, ob Sie noch unter die Kleinunternehmerregelung fallen oder bereits ein reguläres Gewerbe betreiben. Auch die Ortschaft, in der Sie vermieten, kann nochmal eigene Besteuerungen oder Abgaben fordern, beispielsweise gibt es in Berlin die Bettensteuer, die bei der Vermietung über Airbnb anfallen kann.
Zusätzlich müssen Sie dann auch die geltenden Verbraucherschutzvorschriften erfüllen. Durch den Beherbergungsbetrieb wird es nötig, den Wohnraum baurechtlich als Anlage für die Beherbung genehmigen zu lassen. Dies bedeutet nicht nur, dass Sie beispielsweise für Brandschutz sowie klar gekennzeichnete Fluchtwege sorgen müssen, sondern dass diese auch vom zuständigen Bauamt abgenommen werden müssen – die Bedingungen sind hier vergleichbar mit kleinen Hotels oder Pensionen. Die Kosten für bautechnische Anpassungen oder Prüfungen müssen Sie dann selbst tragen.
Vor Airbnb-Vermietung prüfen, ob eine (Unter-)Vermietung zulässig ist
Die Nutzung von Airbnb ist denkbar einfach und eine Vermietung wird spielend einfach. Doch vor der Vermietung über Airbnb müssen Sie prüfen, ob Ihre Immobilie überhaupt eine Vermietung zulässt.
Als Mieter einer Wohnung kann der Missbrauch des Mietobjekts sogar zur fristlosen Kündigung seitens Besitzer der Immobilie kommen, wie das LG Berlin spezifisch im Kontext der Untervermietung über Airbnb entschieden hat. Wenn Sie also selbst Mieter sind, sollten Sie vor Vermietung unbedingt prüfen, ob Ihr Mietvertrag eine Untervermietung zulässt.
Dürfen Sie seitens Vermieter über Airbnb untervermieten, oder sind Sie selbst Eigentümer der Immobilie, müssen Sie dennoch weitere gesetzliche Grundlagen beachten. Viele Großstädte, allen voran Berlin, haben ein Zweckentfremdungsverbot. Durch den Beherbergungsbetrieb wird die Immobilie, die in den meisten Fällen nur als reguläre Wohnung zugelassen ist, zweckentfremdet und benötigt eine Genehmigung beim zuständigen Bezirksamt. Ausgenommen ist die Vermietung eines einzelnen Zimmers (die aber trotzdem noch die Erlaubnis vom Vermieter benötigt, falls Sie selbst mieten).
Selbst wenn Sie Eigentümer sind, kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Vermietung an wechselnde Gäste verbieten. Grundlage ist hierbei, dass der häufige Wechsel von Übernachtungsgästen potenziell den Hausfrieden stören kann.
Prüfen Sie also unbedingt vor Vermietung über Airbnb, ob die zu vermietenden Räumlichkeiten überhaupt vermietet werden dürfen und welche Genehmigungen Sie einholen müssen. Gerne berate ich Sie hier und prüfe die Gegebenheiten.
Rechtlicher Rat vor Vermietung über Airbnb kann vor teuren Fehlern schützen
Airbnb bewirbt sich als Plattform, über welche Menschen ganz leicht mieten und vermieten können unter der Aufsicht von Airbnb. Doch die Realität ist in Deutschland anders. Es müssen nicht nur steuerliche Vorkehrungen getroffen und geprüft werden, auch die Vermietung an sich bringt viele Hürden mit sich, die sich von Ort zu Ort unterscheiden können – bei der Vermietung über Airbnb gibt es also einiges, was Sie beachten müssen. In meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt habe ich mich vor allem in den letzten Jahren intensiv mit der rechtlichen Seite zum Thema Airbnb auseinandergesetzt und möchte dieses Wissen durch die persönliche Beratung an Sie weitergeben.
Ich beantworte Ihre Fragen rund um steuerrechtliche Themen sowie Regelungen und Vorschriften zur Vermietung über Airbnb, spezialisiert auf die Region Berlin. Nehmen Sie gerne jederzeit Kontakt zu mir auf. Bei einem persönlichen oder telefonischen Gespräch besprechen wir Ihre individuelle Situation und die Gegebenheiten, auf die Sie persönlich achten müssen. Standortunabhängige Online-Meetings sind ebenfalls bei mir möglich. Ich freue mich darauf, Sie beraten zu dürfen!
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Rechtsanwalt Christian Janssen aus Berlin
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