Erbrecht: Immobilien vererben und erben – worauf ist zu achten?
Immobilien sind im Erbrecht ein komplexes Thema, mit dem Sie sich frühzeitig auseinandersetzen sollten. Wenn Sie bestimmen möchten, wer Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung, ein Grundstück oder mehrere Immobilien erbt, brauchen Sie ein Testament oder einen Erbvertrag. Gibt es diese Dokumente nicht, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Um Konflikte zu vermeiden, ist eine sorgfältige Nachlassplanung sinnvoll.
Warum ist es wichtig, Immobilien im Erbrecht gesondert zu betrachten?
Möchten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, ein Grundstück oder mehrere Immobilien vererben, ist eine Beratung durch einen Rechtsanwalt im Erbrecht empfehlenswert, um für Erben nachteilige Fehler zu vermeiden.
Mögliche Fehler beim Immobilien vererben sind:
- Das Testament ist das bevorzugte Instrument im Erbrecht, wenn es um die Weitergabe von Immobilien geht. Das kann sich jedoch aus steuerlichen Gründen als problematisch erweisen. Auch das Berliner Testament, bei dem sich Ehepartner gegenseitig als Erben einsetzen, kann die steuerliche Situation verschlechtern. Umso wichtiger ist es, sich in Bezug auf Immobilien im Erbrecht über die verschiedenen Möglichkeiten der Nachlassgestaltung zu informieren.
- Der häufigste Fehler bei der Vererbung von Immobilien ist, dass der Wert einer Immobilie zu hoch oder zu niedrig veranschlagt wird. Wird der Wert zu hoch angesetzt, können Erben mit einer unnötig hohen Erbschaftsteuer belastet werden. Ist der angegebene Wert zu niedrig, kann es sein, dass sich das Finanzamt meldet, weil der oder die Erben aufgrund des zu niedrigen Wertes von Steuervorteilen profitieren. Dann kann es passieren, dass Sie mit Vorwürfen seitens des Finanzamtes konfrontiert werden, zum Beispiel wegen Steuerhinterziehung, Steuermanipulation oder wegen Betrugs. Auch wenn Sie sich letztendlich erfolgreich gegen diese Versuche wehren können, ist ein Verfahren vor dem Finanzgericht mit Kosten verbunden. Möglicherweise hätte eine genaue Kenntnis des korrekten Immobilienwertes zu einer anderen Handlungsempfehlung für die Nachlassregelung geführt.
- Ein weiterer gravierender Fehler im Zusammenhang mit Immobilien im Erbrecht ist, dass keine Schutzmaßnahmen zum Erhalt der Immobilie getroffen werden. Eine Immobilie ist ein unteilbarer Sachwert. Erben beispielsweise mehrere Kinder eine Immobilie zu gleichen Teilen und bekommt ein Erbe finanzielle Probleme, gerät das Erbe in Gefahr. Es gibt passende Schutzmaßnahmen, sodass das Erbe auch in Krisensituationen erhalten bleibt.
- Häufig werden auch steuerliche Folgen falsch eingeschätzt. Wer in Deutschland die fälligen Erbschaftsteuern nicht zeitnah aufbringen kann riskiert, dass die Immobilie zwangsversteigert wird. Gleiches gilt in Bezug auf eine Erbengemeinschaft, die sich über die Höhe der zu zahlenden Erbschaftsteuer streitet. Grund ist oftmals, dass Uneinigkeit über den Wert der ererbten Immobilie besteht.
Die genannten Gründe sind nur einige Beispiele dafür, warum es wichtig ist, Immobilien im Erbrecht gesondert zu betrachten.
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Rechtsanwalt Christian Janssen aus Berlin
Immobilien im Erbrecht: Wie sinnvoll ist ein Testament?
Ziel eines Testaments ist, die gesetzliche Erbfolge zu ändern. Rechtsgültig ist ein Testament, wenn Sie es eigenhändig handschriftlich verfassen und unter Angabe von Ort und Datum mit Vor- und Zunamen unterzeichnen. Das bedeutet, dass ein mit dem Computer verfasstes, ausgedrucktes und unterschriebenes Testament unwirksam ist. Das Testament sollte als solches bezeichnet und mehrere Seiten durchnummeriert werden. Anders als bei Schenkungen oder beim Verkauf einer Immobilie ist eine notarielle Beurkundung des Testaments beim Vererben von Immobilien nicht zwingend vorgeschrieben. Es kann jederzeit geändert oder widerrufen werden. Gefunden wird Ihr Testament, wenn Sie es beim zuständigen Amtsgericht oder Nachlassgericht zur kostenpflichtigen Verwahrung abgeben. Dann wird es im Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer registriert.
Welche Möglichkeiten bietet ein Erbvertrag?
Der Erbvertrag ist ein Vertrag, der zu Lebzeiten zwischen dem Erblasser und einer Person seiner Wahl vereinbart wird und der zwingend der notariellen Beurkundung bedarf. Ebenso wie beim Testament können Sie, entgegen der gesetzlichen Erbfolge, andere Personen vertraglich als Erben einsetzen. Anders als beim Testament ist der Erbvertrag ein notariell beglaubigter Vertrag, dem beide Vertragsparteien zustimmen müssen. Der Vorteil eines Erbvertrages ist, dass Sie Vereinbarungen mit Personen treffen können, mit denen Sie nicht familiär verbunden sind. Im Gegensatz zum Testament hat der Erbvertrag eine hohe Bindungswirkung, da er nicht widerrufen werden kann. Änderungen sind nur möglich, wenn beide Parteien zustimmen. Der Nachteil eines Erbvertrags ist, dass eine notarielle Beurkundung erforderlich ist, die kostenpflichtig und im Falle einer Änderung des Erbvertrags erneut erforderlich ist. Ein Erbvertrag kann angefochten werden, wobei das Anfechtungsrecht des Erblassers nach einem Jahr erlischt. Voraussetzung ist ein Anfechtungsgrund, zum Beispiel eine Drohung, eine Täuschung oder ein Irrtum.
Ist für Immobilien im Erbrecht eine Schenkung die richtige Lösung?
Es kann sinnvoll sein, eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken. Ebenso wie der Erbvertrag ist auch die Schenkung ein Vertrag, der der notariellen Beurkundung bedarf. Der Beschenkte wird Eigentümer der Immobilie, sobald er im Grundbuch eingetragen ist. Eine Schenkung erfolgt unentgeltlich. Sie kann jedoch einschränkend erfolgen, indem sie mit Auflagen verbunden wird.
Anwendungsbeispiele für mit einer Schenkung verbundene Auflagen sind:
- Wohnrecht: Im Schenkungsvertrag können Sie ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch bis zu Ihrem Lebensende vereinbaren, was beides im Grundbuch eingetragen wird. Nießbrauch unterscheidet sich vom lebenslangen Wohnrecht dadurch, dass Sie die Immobilie auch weitervermieten können.
- Leibrente: Der Schenkungsvertrag kann auch, als Gegenleistung zur Schenkung, die Zahlung einer lebenslangen oder auch zeitlich begrenzten monatlichen Leibrente beinhalten, mit der Sie Ihr monatliches Einkommen oder Ihre Rente aufstocken können.
- Einmalzahlung: Sie können die Schenkung auch mit einer Einmalzahlung verbinden, die der Beschenkte an Sie leistet. Möglich ist auch, dass der Beschenkte im Gegenzug die Restschuld der Immobilie übernimmt.
- Pflegeverpflichtung: Im Schenkungsvertrag kann auch vereinbart werden, dass sich der Beschenkte um die Pflege des Schenkenden kümmert. Dann ist es wichtig, dass Sie im Schenkungsvertrag detailliert die pflegerischen Aufgaben auflisten. Auch die Bestellung und Finanzierung eines Pflegedienstes durch den Beschenkten ist möglich.
- Rückforderungsrecht: Sie können sich vertraglich auch ein Rückforderungsrecht an der Immobilie sichern, wobei die Bedingungen detailliert und unmissverständlich im Schenkungsvertrag aufgeführt sein sollten. Beispielhaft für ein Rückforderungsrecht sind eine Insolvenz, eine Scheidung oder der Tod des Beschenkten.
Erfolgt die Überschreibung von Immobilien im Erbrecht ohne Auflagen, können Beschenkte frei über die Immobilie verfügen. Das bedeutet, dass sie diese weiter verschenken, verkaufen oder auch vermieten können.
Warum ist es wichtig, Immobilien im Erbrecht gesondert zu betrachten?
Geht eine Immobilie auf eine Erbengemeinschaft über, weil es beispielsweise kein Testament oder keinen Erbvertrag gibt, muss sich diese darauf verständigen, was mit der Immobilie geschehen soll. Fällt die Entscheidung zugunsten einer Vermietung aus, bleibt die Erbengemeinschaft bestehen. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Erbengemeinschaft aufgelöst wird unter der Voraussetzung, dass sich die Erben einig sind, nämlich diese:
Verkauf der geerbten Immobilie: Die Erbengemeinschaft kann eine geerbte Immobilie an einen Dritten verkaufen. Auch der Verkauf an einen Miterben ist möglich, sofern dieser in der Lage ist, die übrigen Erben auszuzahlen.
Begründung von Wohneigentum: Manchmal ist es möglich, die Immobilie in mehrere Einheiten aufzuteilen, wenn es sich beispielsweise um ein großes Haus oder um ein Mehrfamilienhaus handelt. Hier ist zu beachten, dass mit der Umwandlung in Wohneigentum bestimmte gesetzliche Vorgaben erfüllt sein müssen.
Hat sich die Erbengemeinschaft auf die weitere Verwendung der geerbten Immobilie verständigt, kann sie bei Erfüllen bestimmter Voraussetzungen aufgelöst werden. Bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft muss sie bestimmte Aufgaben übernehmen. Dazu gehören die ordnungsgemäße, die außerordentliche und die notwendige Verwaltung der geerbten Immobilie. Damit die Eigentumslage auch nach außen sichtbar ist, sollten die Erben einer Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dazu werden die Namen gelistet und jeweils mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“ versehen. Kostenfrei ist die Berichtigung des Grundbucheintrags, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers erfolgt.
Immobilien und Erbschaftsteuer – worauf achten?
Erbschaftsteuer wird fällig, wenn Vermögenswerte, zum Beispiel eine Immobilie, nach dem Tod des Erblassers auf seine Erben übergehen. Das gilt jedoch nur für Vermögenswerte oberhalb der Freibetragsgrenze. Ihre Höhe ist abhängig vom Verkehrswert einer Immobilie sowie vom Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erblasser und dem jeweiligen Erben. Danach werden Erben in drei Steuerklassen eingeteilt.
Zu Steuerklasse 1 gehören alle Verwandten in absteigender und aufsteigender Linie sowie der Ehepartner, also Kinder, Enkel, Urenkel sowie Eltern und Großeltern. Zu den Kindern zählen leibliche und adoptierte Kinder sowie Stiefkinder. Je nach Wert des Erbes werden Immobilien im Erbrecht in Steuerklasse 1 mit 7 bis zu 30 Prozent besteuert.
Steuerklasse 2 werden Geschwister, Tanten, Onkel, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner und Schwiegerkinder zugeordnet. Für sie fällt ein Steuersatz von 15 bis 43 Prozent an.
In Steuerklasse 3 finden sich nicht verwandte Personen sowie unverheiratete Lebenspartner. Bei dieser Personengruppe beträgt der Steuersatz mindestens 30 Prozent.
Liegt der Verkehrswert der zu vererbenden Immobilie unterhalb des Freibetrages, ist die Erbschaft der Immobilie steuerfrei. Darüber hinaus gibt es Möglichkeiten, Erbschaftsteuer zu sparen oder sie auf legale Weise komplett zu umgehen. Gehen Immobilien im Erbrecht auf eine Erbengemeinschaft über, legt das Finanzamt fest, welcher Erbe zu einer Steuererklärung verpflichtet ist. Eine Erbengemeinschaft kann auch eine gemeinschaftliche Erbschaftsteuererklärung abgeben, sodass die Erbschaftsteuer direkt aus dem Nachlass beglichen werden kann.
Möglichkeiten, Erbschaftsteuer auf legale Weise zu sparen:
1. Ehepartner und Kinder des Erblassers erben eine selbst genutzte Immobilie steuerfrei, wenn sie nach Eintritt des Erbfalls noch mindestens 10 Jahre in dieser Immobilie wohnen bleiben.
2. Eine Veränderung des verwandtschaftlichen Verhältnisses zum Erblasser und damit der Steuerklasse kann die durch die Erbschaftsteuer bedingte Steuerlast senken, zum Beispiel durch eine Heirat. Auch durch die Adoption einer nahe stehenden Person ändern sich die Verhältnisse im Erbfall zum Positiven.
3. Auch eine Schenkung zu Lebzeiten mindert die Steuerlast. Anders als bei der Erbschaftsteuer können bei der Schenkungsteuer die geltenden Freibeträge alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden.
4. Steuerersparnisse erzielen Sie auch, wenn Sie bestimmte Kosten im Rahmen einer Erbschaftsteuererklärung absetzen. Das gilt beispielsweise für die Kosten für die Bestattung und ein Grabdenkmal sowie für Aufwendungen für die Grabpflege. Sie können auch eine sogenannte Erbfallkostenpauschale in Höhe von 10.300 Euro geltend machen, die nicht nachweispflichtig ist.
Immobilien erben: Warum ist ein Erbschein wichtig?
Tritt der Erbfall ein, müssen die Erben ihr Erbrecht in vielen Situationen nachweisen. Fehlen ein Testament oder ein Erbvertrag, ist der Nachweis beispielsweise über einen Erbschein möglich, der vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Die Ausstellung erfolgt auf Antrag. Sobald Sie einen Antrag auf Ausstellen eines Erbscheins stellen, nehmen Sie die Erbschaft an. Das bedeutet, dass Sie das Erbe dann nicht mehr ausschlagen können, wenn beispielsweise eine belastete Immobilie vererbt wird. Als Alleinerbe von Immobilien im Erbrecht erhalten Sie einen Alleinerbschein, während bei mehreren Erben ein gemeinschaftlicher Erbschein oder ein Teilerbschein ausgestellt wird, der sich lediglich auf den jeweils individuellen Erbteil bezieht.
Um als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen zu werden, ist die Vorlage eines Erbscheins zwingend. Denn erst mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie Eigentümer der Immobilie. Dazu bedarf es einer Grundbuchberichtigung, wobei der Antrag auf Grundbuchberichtigung bei dem Amtsgericht zu stellen ist, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Auf den Erbschein verzichtet werden kann bei Vorliegen eines notariell beglaubigten Testaments oder eines Erbvertrages.
Um beim zuständigen Nachlassgericht – das ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen – einen Erbschein zu beantragen, brauchen Sie bestimmte Dokumente und Informationen. Dazu gehören neben gültigen Ausweisdokumenten die Sterbeurkunde sowie das Familienstammbuch als Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses. Sind ein Testament oder ein Erbvertrag vorhanden, müssen auch diese Unterlagen vorgelegt werden, ebenso wie der Güterstand bei Eheleuten. Maßgeblich für die Kosten des Erbscheins ist der Wert des Erbes beziehungsweise der Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalls. Der Erbschein verliert seine Gültigkeit, wenn sich die Erbverhältnisse nachträglich ändern, weil beispielsweise doch ein Testament gefunden wird.
Sie haben Fragen zu Immobilien im Erbrecht, weil sie ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Grundstück oder mehrere Immobilien vererben möchten? Wichtig ist, dass Sie sich rechtzeitig um Ihren Nachlass kümmern und entsprechende Vorkehrungen treffen, damit Ihr Erbe rechtssicher auf Ihre Erben übergeht. Auf diese Weise vermeiden Sie Erbauseinandersetzungen, die erhebliche Kosten nach sich ziehen. Kontaktieren Sie mich unter https://www.kanzlei-cj.de/#kontakt oder rufen Sie mich an unter 01 71 | 864 62 33.
Häufig gestellte Fragen zu Immobilien und Erbrecht
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